Ebitda和NOI都是常用的财务指标，但是含义和计算方式不同：

1. EBITDA：全称为“息税折旧及摊销前利润”，是企业在计算利润时，首先将折旧与摊销费用、利息以及所得税从净利润中排除，得出的利润指标。其计算公式为：EBITDA = 净利润 + 利息 + 所得税 + 折旧 + 摊销。

EBITDA主要用于衡量企业的经营绩效和企业的债务偿还能力，可以排除企业的资本结构和税收政策因素的影响，同时也可以帮助投资者评估企业的现金流量及企业的利润质量。但是，EBITDA指标也有其局限性，因为其对于衡量企业的资本开支、纳税政策等因素的影响较弱。

2. NOI：全称为“净营业收入”，是房地产投资领域中的一种计算方式，主要用于衡量租赁物业的收益情况。其计算公式为：NOI = 总租金收入 - 可变费用 - 固定费用。

NOI指标主要用于识别和比较房地产投资的收益能力和风险水平，包括租金和其他收入与相关开支。NOI指标可以帮助投资者快速了解房地产投资物业的现金流量和可支配收入，方便投资者进行投资决策。

虽然EBITDA和NOI都可以作为评估企业或物业投资价值的指标，但是两个指标应用场景不同，不能混为一谈。